ซื้อที่ดินก่อนใบจองหรือ นส2 ผลทางกฎหมายจะเป็นอย่างไร

ปัญหาตามฎีกาของจำเลยที่ว่า โจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทหรือไม่โดยจำเลยฎีกาว่าการที่ น โอนที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินมีใบจอง (น.ส.2) ตีใช้หนี้ให้แก่โจทก์เป็นการต้องห้ามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา8จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทนั้น เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนแม้จำเลยจะมิได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ในศาลชั้นต้นจำเลยก็มีสิทธิยกขึ้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคสอง น. ได้โอนที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินมีใบจอง (น.ส.2) โดยส่งมอบการครอบครองให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตั้งแต่ก่อนที่ทางราชการจะออกใบจอง (น.ส.2) ที่ดินพิพาทให้แก่ น. การโอนที่ดินพิพาทระหว่าง น. กับโจทก์จึงไม่เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 8 วรรคสอง ไม่ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 113 ที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น (พ.ศ. 2530) ปัญหาว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว การที่ น. โอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์เพื่อตีใช้หนี้ จะขัดต่อพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 9หรือไม่นั้นแม้จำเลยจะมิได้ฎีกาปัญหานี้ แต่เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาเห็นสมควรยกขึ้นวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142(5) ประกอบด้วยมาตรา 246 และ 247 น. โอนที่ดินพิพาทขณะเป็นที่ดินที่ยังไม่มีใบจอง (น.ส.2) ให้แก่โจทก์โดยการส่งมอบการครอบครองให้โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตลอดมา กรณีเป็นเรื่องที่ น. แสดงเจตนาสละการยึดถือครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ การครอบครองของ น. ย่อมสิ้นสุดลงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377วรรคแรก โจทก์จึงได้สิทธิครอบครอง กรณีมิใช่เป็นการโอนสิทธิครอบครองตามความหมายแห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 9 และการสละการยึดถือครอบครองในลักษณะดังกล่าวไม่เป็นการต้องห้ามตามกฎหมาย การโอนที่ดินพิพาทจึงสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378 แม้ที่ดินพิพาทมีข้อบังคับห้ามโอนภายใน 10 ปี ตามมาตรา 31แห่งประมวลกฎหมายที่ดินก็ตาม แต่ทางราชการเพิ่งออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) สำหรับที่ดินพิพาทให้แก่ น.ภายหลังจากที่ น. ได้สละหรือโอนการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ไปแล้ว การโอนที่ดินพิพาทระหว่าง น. กับโจทก์จึงมิได้กระทำภายในระยะเวลาห้ามโอน ไม่ตกเป็นโมฆะ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7216/2542

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ครอบครองที่ดินตาม น.ส.3 ก. เลขที่ 3540 ซึ่งเดิมเป็นที่ดินมีใบจอง (น.ส.2)ของนายหนูพันธ์ ยืนยาว โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ตลอดมาจำเลยทราบดีถึงการครอบครองของโจทก์เมื่อต้นปี 2539 จำเลยเข้ามาบุกรุกปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของโจทก์ โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างพร้อมอุปกรณ์ออกไปจากที่ดินโจทก์ ห้ามจำเลยเกี่ยวข้อง ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 2,000 บาทและใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกเดือนละ 2,000 บาท จนกว่าจำเลยจะออกไปจากที่ดินของโจทก์

จำเลยให้การต่อสู้คดี ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านอุปกรณ์ไฟฟ้าที่ติดกับตัวบ้านออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 3540 และห้ามเกี่ยวข้อง ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 2,000 บาท และอีกเดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จ

จำเลยอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุอันควรอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

จำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้

ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยเป็นบุตรของนายหนูพันธ์ ยืนยาว เมื่อปี 2530 นายหนูพันธ์ซึ่งเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นที่ดินมือเปล่า เนื้อที่ประมาณ 10 ไร่ 1 งาน 57 ตารางวา ได้โอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์เพื่อชำระหนี้เงินที่นายหนูพันธ์กู้ยืมไปจากโจทก์ โดยให้โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี 2530 ตลอดมาปี 2533 ทางราชการได้ออกใบจอง (น.ส. 2) สำหรับที่ดินพิพาทให้แก่นายหนูพันธ์ ต่อมาปี 2534 โจทก์ฟ้องนายหนูพันธ์ให้ส่งมอบที่ดินพิพาทแก่โจทก์ ได้มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันเมื่อวันที่ 29 มีนาคม 2534 และศาลได้มีคำพิพากษาตามยอมปี 2536 ทางราชการได้ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) สำหรับที่ดินพิพาทให้แก่นายหนูพันธ์ และระบุไว้ใน น.ส. 3 ก. ว่าห้ามโอนมีกำหนด 10 ปี ตามมาตรา 31 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน นับตั้งแต่วันที่ 13 พฤษภาคม 2536 เป็นต้นไปต่อมาปี 2539 จำเลยเข้าปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทด้านทิศเหนือเป็นจำนวนเนื้อที่ประมาณ 4 ไร่

ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่า โจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทหรือไม่ โดยจำเลยฎีกาเป็นปัญหาข้อกฎหมายมีใจความว่า การที่นายหนูพันธ์โอนที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินมีใบจอง (น.ส.2) ให้แก่โจทก์ (จำเลยใช้คำในฎีกาว่าตีใช้หนี้) เป็นการต้องห้ามตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497มาตรา 8 จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะโจทก์ไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทนั้นข้อฎีกาของจำเลยดังกล่าวเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยจะมิได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ในศาลชั้นต้น จำเลยก็มีสิทธิยกขึ้นเป็นข้อฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคสองเกี่ยวกับปัญหาดังกล่าวศาลฎีกาเห็นว่าในเรื่องที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจองหรือที่ดินมีใบจอง(น.ส.2) นั้น ตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 8 วรรคสองได้บัญญัติว่า "ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจองแต่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก" แต่ข้อเท็จจริงในคดีนี้ปรากฏว่า นายหนูพันธ์ได้โอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โดยการส่งมอบการครอบครองให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี 2530 ซึ่งเป็นเวลาก่อนที่ทางราชการจะออกใบจอง (น.ส. 2) สำหรับที่ดินพิพาทให้แก่นายหนูพันธ์ เมื่อวันที่ 28 พฤศจิกายน 2533ซึ่งถือได้ว่าขณะโอนที่ดินพิพาทโดยการส่งมอบการครอบครองระหว่างนายหนูพันธ์กับโจทก์นั้น ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ยังไม่มีใบจอง(น.ส. 2)การโอนที่ดินพิพาทโดยการส่งมอบการครอบครองระหว่างนายหนูพันธ์กับโจทก์จึงไม่เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายคือพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 8 วรรคสองหาตกเป็นโมฆะดังที่จำเลยอ้างในฎีกาไม่ หรืออีกนัยหนึ่งไม่ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 ที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น (มาตรา 150 ที่แก้ไขใหม่)

ศาลฎีกายังเห็นสมควรวินิจฉัยต่อไปว่า เมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว การโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทกของนายหนูพันธ์ (ซึ่งจำเลยใช้คำในฎีกาว่าตีใช้หนี้) จะขัดต่อพระราชบัญญัติให้ช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 9 ที่บัญญัติว่า "ที่ดินที่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ให้โอนกันได้" ซึ่งหมายความว่าที่ดินที่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วจะโอนกันไม่ได้หรือไม่ แม้จำเลยจะมิได้ฎีกาปัญหานี้ แต่ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ซึ่งศาลฎีกาเห็นสมควรยกขึ้นวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142(5) ประกอบด้วยมาตรา 246 และ 247 เห็นว่า การโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ของนายหนูพันธ์โดยการส่งมอบการครอบครองให้โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี 2530 ตลอดมา ตามข้อเท็จจริงดังกล่าวมาข้างต้น กรณีเป็นเรื่องที่นายหนูพันธ์แสดงเจตนาสละการยึดถือครอบครองที่ดินพิพาทที่นายหนูพันธ์ยึดถือครอบครองอยู่เดิมให้แก่โจทก์ การครอบครองของนายหนูพันธ์ย่อมสิ้นสุดลงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 วรรคแรก โจทก์จึงได้ซึ่งสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทกรณีมิใช่เป็นการโอนสิทธิครอบครองตามความหมายแห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินพ.ศ. 2497 มาตรา 9 แต่อย่างใด การสละการยึดถือครอบครองในลักษณะดังกล่าวไม่เป็นการต้องห้ามตามกฎหมายการโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ของนายหนูพันธ์โดยการส่งมอบการครอบครองจึงสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378 ไม่ขัดต่อบทบัญญัติมาตรา 9 ดังกล่าว จึงไม่ตกเป็นโมฆะเช่นเดียวกัน

ส่วนข้อที่ที่ดินพิพาทมีข้อบังคับห้ามโอนภายใน 10 ปี ตามมาตรา 31 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินนั้น ก็ปรากฏข้อเท็จจริงว่าทางราชการเพิ่งออก น.ส.3 ก. สำหรับที่ดินพิพาทให้แก่นายหนูพันธ์ เมื่อวันที่ 13 พฤษภาคม 2536ซึ่งเป็นเวลาภายหลังจากที่นายหนูพันธ์ได้สละหรือโอนการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ไปแล้วการโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ของนายหนูพันธ์โดยการส่งมอบครอบครองในกรณีตามคดีนี้มิได้กระทำภายในระยะเวลาห้ามโอนตามมาตรา 31 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินดังกล่าว จึงไม่ตกเป็นโมฆะ

พิพากษายืน